No arrendamento rural, o dono da terra recebe um preço certo e quem explora a área assume sozinho os riscos da atividade; na parceria agrícola, os dois dividem os frutos e os riscos. Ambos os contratos seguem o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e o Decreto 59.566/1966, que impõem prazos mínimos, limites para o preço e para a partilha e direitos que não podem ser renunciados.
Por que o contrato agrário tem regras próprias
Em Mato Grosso, líder da produção agrícola do país, arrendamento e parceria são as formas mais usadas para explorar terra alheia. Ao contrário da locação urbana, esses contratos têm regras específicas, que convém conhecer antes de assinar.
Arrendamento rural: como funciona
O arrendador, que é o proprietário, cede ao arrendatário o uso e o gozo do imóvel rural por tempo determinado e recebe em troca um aluguel, também chamado de renda. Na prática:
- quem arrenda conduz a exploração com liberdade;
- clima, mercado, pragas e qualquer outro risco da atividade ficam por conta do arrendatário;
- o proprietário fica fora da produção;
- a remuneração do dono é fixa ou definida de antemão.
Como o preço do arrendamento pode ser fixado
- Valor em dinheiro: o preço é uma quantia certa em reais, que pode ser calculada por hectare ou por safra. Na hora de pagar, vale dinheiro ou produto, convertido pelo preço de mercado local na época da liquidação.
- Nada de quantidade fixa de produto: o art. 18 do Decreto 59.566/1966 veda estipular o preço como um número fixo de unidades de produto (por exemplo, 20 sacas de milho por hectare) ou como o valor em dinheiro correspondente a esse número.
- Teto legal: qualquer que seja a atividade e a forma de pagamento, o preço não pode superar 15% do valor cadastral do imóvel, somadas as benfeitorias incluídas no contrato. O teto de até 30% fica restrito ao arrendamento parcial de glebas escolhidas para exploração intensiva de alta rentabilidade (art. 95, XII, do Estatuto da Terra). Uma cláusula acima desse limite pode ser discutida em juízo.
Assim, renda de certo valor em reais por hectare, quitada em soja pelo preço local, segue a regra; renda de um número fixo de sacas por hectare esbarra no art. 18.
Parceria agrícola: como funciona
Na parceria, proprietário e parceiro repartem o que a exploração do imóvel produz, e com isso repartem também ganhos e perdas. Suas marcas:
- os dois lados correm o risco;
- cada um recebe na proporção do que aportou;
- o dono participa do resultado, positivo ou negativo;
- a parceria pode ser agrícola, pecuária, agroindustrial ou mista.
Quanto o proprietário pode receber na partilha
O art. 96, VI, do Estatuto da Terra estabelece o teto da parte do proprietário (o parceiro-outorgante) nos frutos, conforme o que ele leva para o negócio:
| O que o proprietário fornece | Quota máxima |
|---|---|
| Apenas a terra nua | 20% |
| Terra preparada | 25% |
| Terra preparada e moradia | 30% |
| Conjunto básico de benfeitorias (casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso) | 40% |
| Terra preparada, conjunto básico de benfeitorias, máquinas e implementos agrícolas, sementes e animais de tração (na parceria pecuária, também animais de cria em proporção superior a 50% do total de cabeças) | 50% |
| Zonas de pecuária ultraextensiva, nas condições previstas em lei | 75% |
O resto é do parceiro-outorgado, quem cultiva. Acordos fora desses limites não têm validade. Se a situação não se encaixa em nenhuma das faixas, o adicional do proprietário não pode passar de 10% do valor das benfeitorias ou dos bens que ele colocar à disposição do parceiro.
Arrendamento ou parceria: comparação
| Ponto | Arrendamento | Parceria |
|---|---|---|
| Quem corre o risco | Somente o arrendatário | Os dois |
| Remuneração do proprietário | Fixa (aluguel) | Variável, em percentual da produção |
| Tributação | Em regra, o proprietário declara como aluguel, pois tem valor fixo e não divide riscos | Apurada como atividade rural, já que riscos e frutos são repartidos |
| Vínculo de emprego | Não gera | Não gera, se a parceria for bem caracterizada |
| Natureza | Cessão do uso da terra | Contrato associativo, com as regras de sociedade aplicadas no que couberem |
Prazo mínimo do contrato
As partes não podem encurtar os prazos mínimos do Estatuto da Terra e do Decreto 59.566/1966. No arrendamento:
- lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte: 3 anos;
- lavoura permanente e pecuária de grande porte: 5 anos;
- exploração florestal: 7 anos.
Na parceria, o piso é de 3 anos, qualquer que seja a atividade (art. 13, II, "a", do Decreto 59.566/1966).
Nenhum desses prazos termina antes do fim da colheita. O objetivo é dar a quem explora a terra tempo bastante para recuperar o que investiu.
Direitos de quem explora a terra
Preferência na compra
Se o proprietário vender o imóvel, o arrendatário tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O proprietário deve notificá-lo, e o arrendatário tem então 30 dias para exercer o direito (art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra). Sem notificação, ele pode depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que o faça em até seis meses a partir da transcrição da venda no Registro de Imóveis (art. 92, § 4º).
Ao julgar o REsp 2.140.209, em 2025, a Terceira Turma do STJ entendeu que essa preferência cabe ao arrendatário que tem o perfil desenhado pelo Estatuto da Terra: o chamado homem do campo, que trabalha a terra diretamente, com a família.
Preferência na renovação
Para renovar o contrato, o arrendatário também tem preferência, em igualdade de condições.
Benfeitorias
- necessárias: indenizáveis em qualquer caso;
- úteis: igualmente indenizáveis em qualquer caso;
- voluptuárias: indenizáveis se o proprietário as tiver autorizado.
Até receber pelas necessárias e pelas úteis, o arrendatário pode permanecer no imóvel, o que se chama direito de retenção.
Direitos irrenunciáveis
Ninguém pode abrir mão, por contrato, dos direitos que o Estatuto da Terra dá ao arrendatário: a cláusula que tente afastá-los é nula. Essa proteção é marca do direito agrário.
Tributação: o nome do contrato não decide
A Receita Federal olha para o modo como o proprietário é pago, e não para o título do contrato. O enquadramento depende do caso e deve ser examinado com o contador.
- Arrendador (proprietário): se tem remuneração fixa e não corre os riscos do negócio, seu rendimento é tratado como aluguel, mesmo num contrato batizado de parceria. Pago por pessoa física, exige recolhimento mensal pelo carnê-leão; pago por pessoa jurídica, sofre retenção na fonte; e, nos dois casos, vai para a declaração anual. Sobre a propriedade incide o ITR. Tanto pessoa física quanto jurídica podem ser arrendadoras.
- Arrendatário: calcula o resultado da atividade rural que exerce no imóvel conforme a parte das receitas e despesas que lhe toca. Perante o Fisco, só tem plena validade o contrato comprovado por instrumento escrito idôneo.
- Parceria: se o proprietário corre os riscos junto e não tem remuneração fixa, esses rendimentos são tributados como atividade rural, e cada parte apura o próprio resultado, conforme sua fatia das receitas e despesas.
Contrato verbal, escrito e registro
O art. 11 do Decreto 59.566/1966 admite o contrato verbal ou escrito, e a lei não obriga a registrá-lo em cartório. Mesmo assim:
- o ideal é o contrato escrito, e cada parte tem o direito de exigir da outra que o acordo seja posto no papel;
- para o Fisco, a plena validade depende de instrumento escrito idôneo;
- se o imóvel for vendido ou gravado com ônus real, o contrato continua valendo, e quem adquire passa a ocupar a posição do vendedor, com seus direitos e obrigações (art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra);
- registrar, mesmo sem obrigação, dá mais força à prova e torna o contrato público para terceiros.
Em Mato Grosso, o acerto "de boca" ainda é comum. Ele vale, mas deixa as partes expostas: é difícil provar o que foi combinado, surgem brigas sobre valor, prazo e condições, e não há como levá-lo a registro.
O que o contrato deve conter
Itens essenciais
- quem são as partes, com CPF ou CNPJ e endereço;
- o imóvel em detalhe: onde fica, tamanho e matrícula;
- que exploração é permitida;
- o prazo, nunca abaixo dos mínimos legais;
- no arrendamento, o preço e como será pago; na parceria, os percentuais de partilha;
- os deveres de conservação do solo e do meio ambiente;
- como o imóvel será devolvido.
Cláusulas que evitam conflito
- seguro agrícola: quem faz e quem paga;
- insumos e defensivos: quem fornece;
- armazenagem: quem assume o custo;
- acesso à propriedade: regras de entrada e saída;
- conservação ambiental: quem responde pela Reserva Legal e pela APP;
- solução de conflitos: mediação, arbitragem ou foro judicial.
Problemas que mais aparecem
Parceria só no nome
É frequente o contrato chamado de parceria que prevê pagamento fixo, traço típico do arrendamento. O resultado pode ser a requalificação do contrato pela Justiça, a incidência de regras diferentes das esperadas e complicações com o Fisco.
Dano ambiental
Se o solo for mal utilizado, as duas partes podem responder pelo dano ambiental, por isso o contrato precisa dizer com clareza o que cabe a cada uma.
Se houver conflito
Para resolver um desentendimento sobre contrato agrário, há três caminhos:
- mediação, em que um mediador ajuda as partes a negociar uma saída;
- arbitragem, em que um árbitro escolhido por elas decide;
- Justiça, com ação na vara cível da comarca onde fica o imóvel.
Perguntas frequentes
Posso fixar o arrendamento em sacas de soja por hectare?
Não. O art. 18 do Decreto 59.566/1966 proíbe fixar o preço em quantidade fixa de produto ou no equivalente em dinheiro. O preço é uma quantia certa em dinheiro, que pode ser paga em produto.
Qual é o prazo mínimo de uma parceria agrícola?
Três anos, em qualquer atividade (art. 13, II, "a", do Decreto 59.566/1966). No arrendamento, o mínimo vai de 3 a 7 anos, conforme o tipo de exploração, e nenhum prazo termina antes da colheita.
O arrendatário precisa ser avisado se a fazenda for vendida?
Sim. Notificado, ele tem 30 dias para exercer a preferência; sem notificação, pode depositar o preço e pedir o imóvel em até seis meses da transcrição da venda. Para a Terceira Turma do STJ, o direito é do arrendatário com perfil de homem do campo.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise do caso concreto por um advogado. Normas e entendimentos podem mudar depois da publicação.
