A ação renovatória permite que o inquilino de um imóvel comercial obtenha na Justiça a renovação do contrato de aluguel, mesmo que o proprietário não queira renovar. Ela só cabe quando o contrato cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato e precisa ser proposta dentro de uma janela fixa, entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato em vigor.
Para que serve a ação renovatória
A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula essa ação nos arts. 51 a 57. O bem protegido é o fundo de comércio, ou fundo empresarial: tudo o que compõe a empresa, material ou imaterial, inclusive o ponto, a marca, a reputação e a clientela formados naquele endereço.
Pense numa clínica de fisioterapia que atende há oito anos no mesmo prédio, com pacientes que chegam por indicação. Se o dono do imóvel decidisse não renovar, a clínica perderia, além do espaço, boa parte do que investiu em clientela, nome e reconhecimento.
A renovatória concilia o direito de propriedade do dono do imóvel com o trabalho e o dinheiro que o inquilino aplicou no negócio, tema típico do direito empresarial.
Requisitos para pedir a renovação
O art. 51 da Lei 8.245 exige que o inquilino cumpra todos os requisitos abaixo, ao mesmo tempo.
Contrato escrito e com prazo determinado
O acordo apenas verbal não serve, e o contrato por tempo indeterminado também não dá direito à renovatória.
Cinco anos de contrato, ainda que somando renovações
O prazo mínimo é de 5 anos, que pode ser alcançado somando contratos sucessivos e sem interrupção entre eles. Exemplo: um contrato de 2 anos, seguido sem intervalo de outro de 3 anos, completa os 5 anos exigidos.
Três anos no mesmo ramo
O inquilino precisa explorar o mesmo ramo de atividade no imóvel há pelo menos 3 anos ininterruptos.
Contrato em dia
O inquilino deve estar em dia com aluguéis e encargos, com todas as cláusulas do contrato e com os impostos e taxas do imóvel que lhe cabia pagar (art. 71, III).
O prazo da ação renovatória
A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato em vigor. Trata-se de prazo de decadência, que não admite interrupção nem suspensão.
Exemplo: se o contrato termina em 15/08/2028, a ação deve ser ajuizada entre 15/08/2027 e 15/02/2028.
Quem perde essa janela perde a possibilidade de renovação obrigatória e passa a depender apenas da vontade do locador.
Quando o locador pode recusar a renovação
Os arts. 52 e 72 da lei preveem as hipóteses de oposição do proprietário.
Oferta melhor de outra pessoa
Um terceiro propôs alugar o imóvel em condições melhores, e o inquilino não iguala a oferta.
Obras que transformam o imóvel
São necessárias obras que mudem radicalmente o imóvel, por determinação do Poder Público ou por iniciativa do locador, desde que justificada.
Uso pelo próprio locador
Pelo art. 52, II, o dono pode retomar o imóvel para ocupá-lo ele mesmo ou para transferir para lá um fundo de comércio que já exista há mais de 1 ano, desde que a maioria do capital da empresa pertença a ele, ao cônjuge, a ascendente ou a descendente.
Nesses casos, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do inquilino, salvo se a locação abrangia também o fundo de comércio, com instalações e pertences (art. 52, § 1º). Em shopping centers, o locador não pode negar a renovação por esse motivo (art. 52, § 2º).
Proposta abaixo do mercado
O valor oferecido pelo inquilino está abaixo do valor de mercado do imóvel.
Indenização quando a renovação não acontece
Em duas situações, o inquilino pode ser indenizado pelo que perdeu e deixou de ganhar com a mudança, com a saída do local e com a desvalorização do fundo de comércio (clientela, ponto e investimentos feitos):
- a renovação não ocorreu por causa da proposta de terceiro em melhores condições; ou
- o locador, em até três meses depois de receber o imóvel, deixou de lhe dar o destino alegado ou de iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que disse que faria.
A previsão está no art. 52, § 3º da Lei 8.245, e a indenização depende de prova do prejuízo efetivamente sofrido. O simples fato de o locador ter dado ao imóvel o uso próprio anunciado não gera esse direito.
Como fica o valor do aluguel renovado
Concedida a renovação, o juiz fixa o novo aluguel pelo valor de mercado do imóvel, apurado em perícia judicial; o valor do contrato anterior não prevalece necessariamente. As duas partes podem contestar o número do perito, com assistentes técnicos e laudos próprios.
Renovatória e revisional são ações diferentes
- Ação renovatória: renova o contrato que está chegando ao fim.
- Ação revisional: ajusta o valor do aluguel de um contrato que continua em vigor.
Quem pode propor a renovatória é o inquilino, assim como cessionários e sucessores da locação; se houve sublocação total, o direito passa a ser exclusivo do sublocatário (art. 51, § 1º). Já a revisional está aberta às duas partes, desde que tenham passado três anos do início do contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19).
Lojas em shopping center
A renovatória também se aplica a shopping centers, com particularidades:
- o aluguel pode ser misto, com parte fixa e parte calculada sobre o faturamento;
- despesas de condomínio e fundo de promoção ficam a cargo do lojista;
- a cláusula de raio, que restringe a abertura de outra loja nas proximidades, pode ser questionada.
Cuidados em cada fase do contrato
Na assinatura
- Procure fechar ao menos 5 anos de prazo, num só contrato ou em contratos renováveis cuja soma chegue a isso.
- Exija contrato escrito e com prazo determinado.
- Inclua cláusula de vigência em caso de venda e averbe o contrato na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis. Sem isso, não há proteção contra a venda (art. 8º) nem direito de preferência com adjudicação (art. 33); para a preferência, a averbação deve anteceder a venda em pelo menos 30 dias.
Enquanto o contrato vigora
- Pague aluguéis e encargos rigorosamente em dia e guarde os comprovantes.
- Só mude de ramo com autorização formal do locador.
- Registre os investimentos feitos no imóvel, como reformas e benfeitorias.
Quando o vencimento se aproxima
- Acompanhe a janela de 1 ano a 6 meses antes do vencimento.
- Busque orientação jurídica com antecedência.
- Tente negociar a renovação de forma amigável.
- Se a conversa não avançar, proponha a ação dentro do prazo.
O ponto comercial em Cuiabá e Mato Grosso
Em Mato Grosso, sobretudo em Cuiabá, Várzea Grande e nas cidades do interior, a proteção ao ponto pesa especialmente para:
- o comércio varejista, como lojas, restaurantes e farmácias;
- prestadores de serviço com clientela local, como clínicas, oficinas e escritórios;
- franquias que dependem do ponto para manter o contrato de franquia.
Perguntas frequentes
Contrato verbal ou por tempo indeterminado permite ação renovatória?
Não. A Lei 8.245 exige contrato escrito e com prazo determinado, além dos 5 anos de contrato e dos 3 anos no mesmo ramo.
O que acontece se eu perder o prazo da renovatória?
O prazo de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato é decadencial. Perdida a janela, não há mais renovação obrigatória, e a continuidade da locação depende da vontade do locador.
O locador que retoma o imóvel para uso próprio precisa indenizar?
Não necessariamente: o uso próprio efetivamente dado ao imóvel, por si só, não gera indenização. Ela depende das hipóteses do art. 52, § 3º e da prova do prejuízo.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise do caso concreto por um advogado. Normas e entendimentos podem mudar depois da publicação.
