A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) define o que inquilino e proprietário podem exigir um do outro na locação de imóveis urbanos, residenciais ou comerciais. Ela trata da garantia, do reajuste, da multa por saída antecipada, das benfeitorias, da venda do imóvel alugado e dos casos de despejo. Conhecer essas regras antes de assinar ou de encerrar o contrato evita boa parte dos conflitos.
A quem a Lei do Inquilinato se aplica
Na linguagem da lei, quem aluga o imóvel a outra pessoa é o locador, e o inquilino é o locatário. A Lei n.º 8.245/1991 é a principal norma brasileira sobre locação de imóveis urbanos, para moradia ou para atividade comercial, dentro do campo do direito civil.
Ficam de fora algumas situações, como imóveis da União, dos Estados e dos Municípios, vagas autônomas de garagem e espaços de publicidade.
Garantia do contrato: uma modalidade de cada vez
O artigo 37 só permite ao locador exigir uma modalidade de garantia por contrato. Fiador e caução juntos, por exemplo, não podem ser cobrados.
Caução
- Pode ser em dinheiro, em bens móveis ou em imóveis.
- Em dinheiro, tem teto de 3 meses de aluguel e vai para uma caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público.
- Quando a locação termina, o inquilino recebe o valor de volta, acrescido dos rendimentos da poupança (art. 38, § 2.º) e descontados eventuais débitos.
Fiança
O fiador assume a responsabilidade pelas obrigações do inquilino. Responde solidariamente quando o contrato prevê, como na renúncia ao benefício de ordem (o direito de exigir que primeiro se cobre o inquilino), cláusula comum nas locações (Código Civil, arts. 827 e 828).
Se a locação passar a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode comunicar ao locador que deseja se desonerar da fiança (art. 40, X). Feita a comunicação, a responsabilidade dele dura ainda 120 dias. Nesse período, o locador pode pedir ao inquilino que apresente outra garantia em 30 dias, sob pena de a locação ser desfeita (art. 40, parágrafo único).
Seguro-fiança
Contratado com uma seguradora, cobre inadimplência, danos ao imóvel e multas do contrato. O inquilino paga um prêmio anual, que não é restituído. É uma alternativa ao fiador cada vez mais procurada.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Modalidade mais moderna e rara na prática: quotas de um fundo de investimento ficam atreladas ao contrato como garantia.
Reajuste anual e revisão do valor
O reajuste é anual e segue o índice indicado no contrato. Os mais usados são o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), ambos do IBGE, e o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), da FGV.
Como as metodologias diferem, os índices podem se distanciar bastante de um ano para outro, e a escolha merece cuidado. Sem cláusula de reajuste no contrato, não há atualização automática (Lei n.º 10.192/2001, art. 2.º). Nesse caso, locador e inquilino podem negociar um novo valor (art. 18 da Lei do Inquilinato) ou, sem consenso, levar a questão à revisão judicial.
A revisão judicial ajusta o aluguel ao preço de mercado. Qualquer das partes pode pedi-la depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19).
Saída antes do prazo: como calcular a multa
Pelo artigo 4.º, o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, desde que pague a multa compensatória prevista. O valor deve ser proporcional ao período que ainda faltava cumprir.
Exemplo hipotético: o contrato tem 36 meses e prevê multa de 3 aluguéis. O inquilino sai depois de 12 meses, quando restam 24. A conta é 3 × (24 ÷ 36) = 2 aluguéis de multa.
Fica dispensado da multa quem sai por ter sido transferido pelo empregador para outra localidade, se avisar o locador com 30 dias de antecedência (art. 4.º, parágrafo único).
Quando cabe despejo
Despejo é a ação judicial que o locador usa para reaver a posse do imóvel. Estas são as hipóteses principais.
Falta de pagamento (art. 9.º, III)
É o motivo mais frequente. Basta o atraso de uma parcela qualquer do aluguel ou dos encargos para a ação ser proposta. O inquilino pode evitar o despejo purgando a mora, isto é, quitando o débito, em até 15 dias contados da citação. Quem já recorreu a essa saída nos 24 meses anteriores à propositura da ação não pode usá-la de novo (art. 62, parágrafo único).
Infração ao contrato (art. 9.º, II)
Ocorre quando o inquilino descumpre uma cláusula, por exemplo sublocando sem autorização ou dando ao imóvel uso diferente do combinado.
Uso próprio (art. 47, III)
O locador pode retomar o imóvel para si, para o cônjuge ou companheiro, ou para que nele more um ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio. A hipótese se aplica aos contratos de menos de 30 meses que, ao vencer, continuaram por prazo indeterminado (art. 47, caput).
Não há liminar nesse caso. Com a procedência da ação, o inquilino tem, em regra, 30 dias para sair voluntariamente (art. 63); se concordar com a desocupação já no prazo da contestação, terá 6 meses (art. 61).
Denúncia vazia (art. 46)
É o encerramento sem necessidade de motivo. Em contrato escrito de 30 meses ou mais, a locação acaba quando o prazo termina, e nem é preciso notificar (art. 46, caput).
Se o inquilino segue no imóvel por mais de 30 dias depois disso e o locador não se opõe, o contrato passa a valer por prazo indeterminado. Daí em diante, o locador pode pôr fim a ele quando quiser, dando 30 dias para a saída (art. 46, §§ 1.º e 2.º).
Reformas no imóvel: quem paga as benfeitorias
Benfeitorias geram muitas disputas entre locador e inquilino. O Código Civil e a Lei do Inquilinato as separam em três grupos.
Necessárias
Conservam o imóvel ou evitam sua deterioração: conserto do telhado, da rede hidráulica, de uma fiação elétrica comprometida. Devem ser indenizadas pelo locador ainda que ele não as tenha autorizado, e o inquilino tem direito de retenção, ou seja, pode ficar no imóvel até ser ressarcido.
Úteis
Ampliam ou facilitam o uso, como armários embutidos e grades de segurança. Só geram indenização se o locador as autorizou previamente, e o direito de retenção segue a mesma condição.
Voluptuárias
Servem apenas ao deleite ou ao lazer, como uma piscina ou uma decoração sofisticada. Não são indenizadas, mas o inquilino pode levá-las consigo se a retirada não danificar o imóvel.
Ponto de atenção: é comum o contrato trazer cláusula em que o inquilino renuncia à indenização por benfeitorias. Segundo a Súmula 335 do STJ, essa renúncia é válida e produz efeitos.
Entrega das chaves e vistoria
Na saída, o imóvel deve voltar ao locador como foi recebido, salvo o desgaste normal do uso. Na prática:
- a vistoria de saída é confrontada com o laudo da vistoria de entrada;
- estragos que ultrapassam o desgaste natural ficam por conta do inquilino, que os conserta ou tem o valor abatido da garantia;
- pintura, limpeza e reparos de manutenção obedecem ao que o contrato estabeleceu.
Venda do imóvel alugado: direito de preferência
O artigo 27 dá ao inquilino preferência para comprar o imóvel se o proprietário decidir vendê-lo. O locador precisa comunicá-lo por escrito, com preço, forma de pagamento e prazo do negócio, e o inquilino dispõe de 30 dias para dizer se aceita.
Se a preferência for ignorada, o inquilino tem dois caminhos:
- adquirir o imóvel pelo mesmo preço, depositando o valor em juízo em até 6 meses a partir do registro da venda, desde que o contrato de locação tenha sido averbado na matrícula com antecedência mínima de 30 dias em relação à venda (art. 33);
- cobrar perdas e danos do vendedor, o que vale em qualquer situação, mesmo sem averbação.
Um contrato com cláusulas claras, lido com atenção pelos dois lados, é a forma mais eficaz de prevenir esses litígios.
Perguntas frequentes
O locador pode exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato permite exigir só uma modalidade de garantia em cada contrato.
Quanto se paga de multa ao sair antes do fim do contrato?
Paga-se a multa prevista no contrato, reduzida na proporção do tempo que falta para o fim do prazo (art. 4.º). Quem é transferido pelo empregador para outra localidade fica isento, se avisar o locador com 30 dias de antecedência.
O inquilino tem preferência se o imóvel for vendido?
Sim. Ele deve ser avisado por escrito das condições do negócio e tem 30 dias para responder. Se for preterido, pode cobrar perdas e danos do vendedor; com o contrato averbado na matrícula ao menos 30 dias antes da venda, pode ainda depositar o preço em juízo, em até 6 meses do registro, e ficar com o imóvel.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise do caso concreto por um advogado. Normas e entendimentos podem mudar depois da publicação.
